REsp 202303797099 — STJ

CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. LEI N. 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). CLÁUSULA PENAL. ART. 32-A DA LEI N. 6.766/1979. RETENÇÃO SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DIÁLOGO DAS FONTES. REDUÇÃO EQUITATIVA. PERCENTUAL SOBRE OS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 7 E 83/STJ. 1. A aplicação das disposições da Lei n. 13.786/2018 deve ser realizada em harmonia com o sistema de proteção ao consumidor (diálogo das fontes), de modo a evitar obrigações iníquas ou que coloquem o adquirente em desvantagem exagerada. 2. O Tribunal de origem, com base no acervo fático-probatório, concluiu que a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato resultaria em perda substancial das prestações pagas, ferindo o equilíbrio contratual e o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa. 3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça orienta que a cláusula penal prevista no art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979 pode ser reduzida equitativamente se verificada a onerosidade excessiva, sendo razoável a fixação do percentual de retenção sobre os valores efetivamente adimplidos. 4. A revisão do percentual de retenção e a análise da abusividade da cláusula demandariam o reexame de fatos e provas, procedimento vedado pela Súmula n. 7/STJ. 5. Incidência da Súmula n. 83/STJ ante a sintonia entre o acórdão recorrido e a orientação firmada nesta Corte Superior. Recurso especial não conhecido.