AgInt no AREsp 202504057656 — STJ

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE SHOPPING CENTER. TENANT MIX. COMPROMISSOS DE LANÇAMENTO. REVISÃO DE ALUGUEL COM FUNDAMENTO NA EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. I. Caso em exame 1. O recurso. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu de agravo para não conhecer de recurso especial, manejado com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da CF/1988, em ação revisional de contrato de locação cumulada com perdas e danos e pedido de tutela antecipada, relativa a contrato atípico de shopping center. 2. Fato relevante. Na ação revisional, as locatárias obtiveram redução temporária do aluguel para 80% do valor contratual até o "pleno funcionamento" do empreendimento, mantida em apelação, sob fundamento de inadimplemento da locadora decorrente de alteração do tenant mix e de não cumprimento, no lapso pactuado, de compromissos de lançamento (cinemas, lojas âncora, torre comercial e demais equipamentos), com impacto no fluxo de consumidores e no faturamento dos lojistas. 3. Decisão de origem e alegações no agravo interno. O Tribunal de origem reconheceu que a distribuição racional das lojas (tenant mix) e as condições originalmente pactuadas vinculam o empreendedor, cuja modificação ou supressão configurou inadimplemento contratual e autorizou a revisão do aluguel à luz da exceptio non adimpleti contractus. A agravante sustenta, no agravo interno, equívoco na aplicação das Súmulas 5/STJ e 7/STJ, defendendo tratar-se de mera revaloração jurídica dos fatos, com necessidade de prevalência do art. 54 da Lei n. 8.245/1991 sobre o art. 476 do Código Civil, bem como pleiteando efeito suspensivo ao agravo interno. II. Questão em discussão 4. Há duas questões em discussão: (i) saber se a pretensão recursal da agravante, de afastar o reconhecimento de inadimplemento contratual da locadora e de indevida redução do aluguel, demanda o reexame de fatos e provas e de cláusulas contratuais, atraindo os óbices das Súmulas 5/STJ e 7/STJ, ou se se limita à revaloração jurídica de fatos incontroversos; e (ii) saber se, no âmbito do recurso especial, é possível rediscutir a aplicação da exceptio non adimpleti contractus (art. 476 do Código Civil) em detrimento da disciplina especial do art. 54 da Lei n. 8.245/1991, diante das premissas fáticas fixadas pelo Tribunal de origem acerca do tenant mix e dos compromissos de lançamento. III. Razões de decidir 5. O Tribunal de origem assentou, com base na prova dos autos, que o contrato de shopping center é atípico, que a distribuição racional das lojas (tenant mix) e os compromissos de lançamento (cinemas, lojas âncora, torre comercial e outros equipamentos) vinculavam o empreendedor, e que a alteração desse conjunto, somada ao não cumprimento tempestivo das obrigações de lançamento, configurou inadimplemento contratual, justificando a redução temporária do aluguel até o pleno funcionamento do empreendimento. 6. Modificar as conclusões do acórdão recorrido, para afirmar que não houve inadimplemento da locadora, que a alteração do tenant mix não causou prejuízos aos lojistas ou que não se justificaria a redução do aluguel, exigiria o reexame do conjunto fático-probatório delineado (documentos relativos ao lançamento, à implementação das lojas âncora, cinemas, torre comercial e ao fluxo de consumidores), providência vedada em recurso especial pela Súmula 7/STJ. 7. A pretensão de afastar a aplicação da exceptio non adimpleti contractus e de fazer prevalecer integralmente o pacto locatício, tal como formulada, pressupõe reinterpretação das cláusulas do contrato atípico de shopping center e das condições originalmente pactuadas quanto ao tenant mix e aos compromissos de lançamento, o que encontra óbice na Súmula 5/STJ. 8. Os argumentos da agravante, centrados na alegada violação do art. 54 da Lei n. 8.245/1991 e na tese de que haveria apenas reenquadramento jurídico dos fatos, não afastam os fundamentos da decisão agravada, pois a própria definição da incidência ou não da exceptio non adimpleti contractus (art. 476 do Código Civil), em contraposição ao regime especial da locação em shopping center, depende das premissas fático-contratuais já fixadas pelas instâncias ordinárias, insuscetíveis de revisão nesta instância especial. 9. Inexistindo subsídios novos capazes de infirmar a decisão monocrática, e mantidos os óbices das Súmulas 5/STJ e 7/STJ ao conhecimento do recurso especial, não se justifica a concessão de efeito suspensivo ao agravo interno nem a reforma da decisão agravada. IV. Dispositivo Agravo interno improvido.