AgInt no AREsp 202502543406 — STJ

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO. ÓBICE DAS SÚMULAS 5, 7 E 83/STJ. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial, em ação de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de loteamento com restituição de valores e indenização por benfeitorias, ao fundamento de incidência do óbice das Súmulas 5, 7 e 83/STJ. 2. O acórdão recorrido do Tribunal de origem: (i) decretou a rescisão contratual por inadimplemento do adquirente; (ii) determinou a devolução dos valores pagos, autorizando retenção de 20%; (iii) reconheceu a devida remuneração por comissão de corretagem; (iv) afastou a cobrança de taxa de ocupação diante de se tratar de lote vazio, sem possibilidade de imediato aproveitamento econômico; e (v) reconheceu indenização por benfeitorias introduzidas pela adquirente, a apurar em liquidação. Embargos de declaração rejeitados. 3. A agravante sustenta que: (i) a aplicação da Súmula 7/STJ foi indevida, por requerer apenas revaloração jurídica de fatos incontroversos (existência de construção e fruição do imóvel pelo comprador, com indenização por benfeitorias); (ii) há distinguishing em relação a precedentes que vedam taxa de fruição em lotes vagos, pois, no caso, houve edificação e uso efetivo; e (iii) houve equívoco na aplicação de precedentes relativos a lotes não edificados, por inexistir similitude com a hipótese concreta. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em saber se a cobrança de taxa de fruição/ocupação é possível em compromisso de compra e venda de lote originalmente não edificado quando a posse direta e as benfeitorias decorreram de ato exclusivo do comprador, e se os óbices das Súmulas 5 e 7/STJ e da Súmula 83/STJ impedem o conhecimento do recurso especial, inclusive à luz da demonstração do dissídio jurisprudencial pela alínea c do art. 105, III, da Constituição Federal. 5. A questão em discussão consiste em saber se a decisão agravada deve ser mantida diante da ausência de cotejo analítico exigido pelos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ, e do alinhamento do acórdão recorrido ao entendimento consolidado do STJ quanto à indevida taxa de ocupação em lote não edificado. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. O Tribunal de origem fixou, com base no contrato e nas provas, que o lote era vazio à época da aquisição; a pretensão de instituir taxa de fruição/ocupação demanda reexame do acervo fático-probatório e nova interpretação de cláusulas contratuais, vedados pelas Súmulas 5 e 7/STJ. 7. A alegação de mera revaloração jurídica não afasta a necessidade de revolvimento das premissas fáticas firmadas pelas instâncias ordinárias; o STJ está adstrito ao contexto fático definitivamente delineado, não podendo modificá-lo na via especial. 8. O dissídio jurisprudencial não foi comprovado, por ausência de cotejo analítico entre os acórdãos confrontados e de precedentes contemporâneos ou supervenientes, nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC e do art. 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ, incidindo a Súmula 83/STJ. 9. O acórdão recorrido está em consonância com entendimento consolidado desta Corte quanto à indevida cobrança de taxa de ocupação em caso de lote não edificado, reforçando o óbice da Súmula 83/STJ. 10. Inexistem elementos novos capazes de infirmar os fundamentos da decisão agravada, impondo-se sua manutenção integral. IV. DISPOSITIVO Agravo interno improvido.