AgInt no REsp 202402653063 — STJ

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR. ABUSIVIDADE DA PREVISÃO CONTRATUAL. ARESTO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. AGRAVO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão que deu provimento ao recurso especial para reformar o acórdão recorrido e fixar o percentual de retenção em 50% dos valores pagos pela agravante em ação rescisória de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. 2. A agravante alega que a decisão está em desacordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, argumentando que a Lei do Distrato deve ser coerente com o Código de Defesa do Consumidor. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber: (i) se é válida a cláusula de retenção de 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel sob o regime de patrimônio de afetação, conforme o artigo 67-A, I, e § 5° da Lei 13.786/2018; e (ii) se tal percentual pode ser considerado abusivo pelo Tribunal de origem à luz da constelação fático-probatória do caso e do Código de Defesa do Consumidor. III. Razões de decidir 4. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que a cláusula de retenção de até 50% dos valores pagos é válida, desde que expressamente pactuada, em contratos sob o regime de patrimônio de afetação. 5. No entanto, é possível a redução do percentual de retenção quando se mostrar manifestamente abusivo, mesmo em contratos firmados após a edição da Lei 13.786/2018, considerando a vulnerabilidade do consumidor, os elementos fáticos do caso e o equilíbrio contratual. 6. Quando a Corte local aplica a redução do percentual de retenção com base nos elementos fático-probatórios específicos do caso em exame, de modo a restabelecer o equilíbrio comutativo do contrato à luz da coincidência do Código de Defesa do Consumidor, não cabe a esta Corte superior acolher a pretensão recursal de reforma do acórdão guerreado, pois tal procedimento violaria a soberania cognitiva das instâncias de origem sobre os fatos do processo, a teor das Súmulas 5 e 7 deste Superior Tribunal de Justiça. 7. A decisão do tribunal de origem, que reduziu o percentual de retenção com base em elementos fático-probatórios específicos, está em harmonia com a jurisprudência desta Corte, que considera justa a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos. IV. Dispositivo 8. Agravo interno provido.