REsp 202302736471 — STJ

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. INCLUSÃO DE CREDOR HIPOTECÁRIO NO POLO PASSIVO. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que negou provimento à apelação em ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de tutela provisória de urgência e multa pelo descumprimento da obrigação. A parte autora, adquirente de imóvel, busca a outorga da escritura definitiva do bem, livre de gravame hipotecário, enquanto a parte ré, construtora, se recusa a cancelar o gravame relativo à garantia de dívida perante a Caixa Econômica Federal. 2. O Juízo de primeira instância julgou procedente o pedido, reconhecendo o direito do autor à obtenção da escritura definitiva e condenando a ré a adotar as providências necessárias para regularizar a matrícula do imóvel e outorgar a escritura definitiva, sem gravame, sob pena de multa diária. O Tribunal local manteve a sentença, entendendo que a relação jurídica entre o comprador e a vendedora do imóvel não está sujeita aos efeitos daquela existente entre a construtora e o banco financiador, conforme a Súmula 308 do STJ. II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se o credor hipotecário (Caixa Econômica Federal) deve integrar o polo passivo da ação que objetiva o levantamento do gravame hipotecário para fins de outorga da escritura definitiva do imóvel, com consequente remessa do feito à Justiça Federal. III. Razões de decidir 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça firmou-se no sentido de que o agente financeiro, responsável pela hipoteca, deve integrar o polo passivo da ação como litisconsorte necessário, para viabilizar o levantamento do gravame e tornar exequível a determinação judicial. 5. Embora a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tenha eficácia perante os adquirentes do imóvel, conforme a Súmula 308 do STJ, a inclusão do credor hipotecário na lide é necessária para que o comando judicial possa ser efetivamente cumprido. IV. Dispositivo Recurso provido para reconhecer o litisconsórcio passivo necessário com a instituição financeira responsável pela hipoteca.