REsp 202101630400 — STJ

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CONVERSÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER EM PERDAS E DANOS. DANOS MORAIS E MATERIAIS. RESPONSABILIDADE POR DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que manteve sentença de parcial procedência em ação indenizatória por danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda. 2. A sentença declarou inexigível a multa contratual, determinou a conversão da obrigação de entrega das chaves em perdas e danos, em razão da venda do imóvel a terceiros, e condenou a recorrente à devolução integral do preço pago, com acréscimos de juros e correção monetária, além de indenizações por danos materiais, lucros cessantes e danos morais, estes fixados em R$ 25.000,00. A recorrente foi também condenada por litigância de má-fé e ao pagamento de honorários advocatícios de 20% sobre o valor da condenação. 3. O acórdão recorrido afastou a tese de julgamento extra petita, reconheceu o atraso na entrega do imóvel e a alienação do bem a terceiros como condutas ilícitas, confirmando a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, bem como as condenações por danos morais, lucros cessantes e despesas condominiais e de IPTU. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. Quatro questões são objeto de análise: (I) se a condenação por lucros cessantes configura julgamento extra petita; (II) se a condenação por danos morais foi desproporcional; (III) se o recorrido se desincumbiu do ônus de comprovar os fatos constitutivos de seu direito, especialmente quanto aos lucros cessantes e danos materiais; (IV) se a responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais deveria prevalecer conforme cláusula contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A condenação por lucros cessantes decorreu da impossibilidade de entrega das chaves, por culpa exclusiva da recorrente, que vendeu o imóvel a terceiros, estando amparada nas particularidades do caso concreto e na interpretação lógico-sistemática da petição inicial, não configurando julgamento extra petita. 6. A conversão da obrigação de fazer em perdas e danos é autorizada pelo art. 499 do CPC/2015, independentemente de pedido expresso, conforme jurisprudência pacífica do STJ. 7. A revisão do valor fixado a título de danos morais somente é admitida quando se tratar de montante irrisório ou exorbitante, o que não se verifica no caso concreto. 8. As despesas condominiais e de IPTU são de responsabilidade da construtora até a efetiva entrega do imóvel ao adquirente. 9. A análise das provas relativas aos lucros cessantes e danos materiais encontra óbice na Súmula 7/STJ, que veda o reexame de matéria fático-probatória. 10. Recurso especial desprovido.