REsp 202303534895 — STJ

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. IRREGULARIDADE DO IMÓVEL. FALTA DE ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO E DE CERTIFICADO DE VISTORIA DE CONCLUSÃO DE OBRAS. ART. 22, I, DA LEI 8.245/1991. RESPONSABILIDADE DA LOCADORA PELA REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL. DEVER DE COOPERAÇÃO E BOA-FÉ OBJETIVA. ARTS. 113 E 422 DO CÓDIGO CIVIL. CLÁUSULA PENAL. ARTS. 408 E 413 DO CÓDIGO CIVIL. RAZOABILIDADE. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. RECURSO CONHECIDO PARCIALMENTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de recurso especial interposto em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e aplicação de multa, decorrente de contrato de locação comercial cujo imóvel não possuía regularização na municipalidade, impedindo a obtenção de alvará de funcionamento pela locatária. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) a responsabilidade pela regularização do imóvel e pela obtenção de licenças de funcionamento compete à locadora, nos termos do art. 22, I, da Lei 8.245/1991; (ii) se a aplicação da multa contratual é cabível diante da rescisão motivada pela irregularidade do imóvel; e (iii) se o acórdão recorrido divergiu de outros tribunais quanto ao alcance das obrigações da locadora previstas na Lei do Inquilinato. 3. O art. 22, I, da Lei do Inquilinato impõe ao locador o dever de entregar o imóvel em condições adequadas ao uso a que se destina, compreendendo também a sua regularização formal perante o poder público. A omissão na apresentação de documentos exigidos para o alvará de funcionamento caracteriza descumprimento contratual e enseja a responsabilidade da locadora pelos prejuízos decorrentes. 4. A boa-fé objetiva, prevista nos arts. 113 e 422 do Código Civil, impõe deveres de cooperação entre as partes na execução do contrato. O descumprimento desse dever pela locadora, que permaneceu inerte diante das notificações da locatária para regularização do imóvel, justifica a manutenção da decisão que reconheceu sua culpa pela rescisão. 5. A multa contratual fixada em 10% sobre o valor do contrato não se mostra desproporcional, tendo em vista que a rescisão resultou de conduta da locadora. A revisão do quantum fixado demandaria reexame de provas, providência vedada em recurso especial, conforme a Súmula 7/STJ. 6. Recurso especial conhecido parcialmente e, nessa extensão, não provido.