AREsp 202301923287 — STJ

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, em ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores, decorrente de promessa de compra e venda de unidade imobiliária destinada à exploração hoteleira. 2. O Tribunal de origem afastou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC), ao entender que os agravantes adquiriram a unidade com finalidade de exploração hoteleira, figurando como sócios extensivos da empresa, e concluiu pela irretratabilidade e irrevogabilidade do contrato, considerando que o negócio jurídico já havia produzido todos os seus efeitos. 3. Os agravantes alegaram violação aos arts. 422 e 475 do Código Civil, ao art. 30 do CDC e à Súmula 543 do STJ, sustentando a aplicação do CDC com base na teoria finalista mitigada e pleiteando a rescisão do contrato por culpa exclusiva das recorridas, com restituição integral dos valores pagos. II. Questão em discussão 4. Discute-se a possibilidade de aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto, considerando a figura do investidor ocasional e a vulnerabilidade dos adquirentes, ainda que o imóvel tenha sido adquirido com finalidade de exploração hoteleira. III. Razões de decidir 5. A jurisprudência do STJ admite a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao adquirente de unidade imobiliária que, mesmo não sendo o destinatário final do bem, tenha agido de boa-fé e não detenha conhecimentos técnicos ou expertise no mercado imobiliário, caracterizando-se como investidor ocasional. 6. A análise da condição de investidor ocasional dos agravantes não pode ser realizada por esta Corte, em razão do óbice da Súmula 7/STJ, impondo-se o retorno dos autos à origem para reexame do caso à luz da jurisprudência consolidada. 7. As demais matérias suscitadas deverão ser reavaliadas pelo Tribunal de origem, caso se reconheça a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. IV. Dispositivo 8. Agravo conhecido para dar provimento ao recurso especial, com determinação de retorno dos autos à origem.