REsp 202500644360 — STJ

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. LEI 13.786/2018. ART. 32-A DA LEI 6.766/1979. ART. 51, II, IV E XV, DO CDC. SÚMULA 543/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO EM TERRENO NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE 10% E DEVOLUÇÃO EM 12 PARCELAS. VALIDADE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Trata-se de recurso especial em ação de rescisão de compromisso de compra e venda de lote, no qual se discute a validade da cláusula penal (retenção de 10%), a cobrança de taxa de fruição em terreno não edificado e a forma de restituição das parcelas (devolução em 12 prestações), à luz do Código de Defesa do Consumidor e do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, introduzido pela Lei nº 13.786/2018. 2. O objetivo recursal é decidir se (i) a aplicação do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, com retenção de 10% do valor atualizado do contrato, é compatível com os arts. 51, II, IV e XV, do Código de Defesa do Consumidor; (ii) a devolução das quantias pagas deve ocorrer de forma imediata, conforme a Súmula 543/STJ, ou pode ser parcelada em 12 prestações segundo a Lei nº 13.786/2018; (iii) é cabível a taxa de fruição sem edificação ou uso efetivo do imóvel. 3. A taxa de fruição em terreno não edificado revela-se indevida, por carecer de causa jurídica na ausência de utilização econômica do bem pelo promitente comprador, o que afasta a possibilidade de indenização por fruição em tais hipóteses. 5. Justifica-se a conclusão, pois (i) está incontroverso que o lote não se encontrava edificado nem foi objeto de ocupação, o que afasta a causa jurídica da fruição; (ii) a manutenção de encargos em contrato de adesão deve observar o equilíbrio contratual e os limites do art. 51 do CDC; (iii) para contratos celebrados sob a égide da Lei nº 13.786/2018, o regime especial do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 autoriza retenção de 10% e devolução em 12 parcelas, solução compatível com os parâmetros legais aplicáveis. 4. Recurso especial parcialmente provido.