AREsp 202303394443 — STJ

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. MULTAS MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA. DESPESAS CONDOMINIAIS. RECURSO NÃO CONHECIDO. 1. O Tribunal de origem não analisou a questão relativa à distribuição do ônus da prova quanto aos prejuízos, limitando-se a aplicar cláusulas penais previamente pactuadas. Ausência de prequestionamento impede o conhecimento do recurso especial, nos termos da Súmula 211/STJ. 2. A condenação por perdas e danos foi fundamentada na previsão contratual das penalidades e na distinção de suas naturezas jurídicas, sendo vedado o reexame de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório em sede de recurso especial, conforme Súmulas 5 e 7/STJ. 3. O Tema 970/STJ não se aplica ao caso, pois não se trata de cumulação de cláusula penal com lucros cessantes, mas de penalidades contratuais distintas e cumuláveis, conforme análise do contrato e dos fatos pelas instâncias ordinárias. 4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso e special.