AREsp 202301670557 — STJ

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RETENÇÃO PARCIAL. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. RECURSO PROVIDO. 1. O Tribunal de origem enfrentou as questões relevantes para a solução da lide, fundamentando adequadamente sua decisão, afastando a alegação de negativa de prestação jurisdicional. 2. A exceção do contrato não cumprido foi afastada, pois a rescisão decorreu da impossibilidade financeira dos compradores, e não de inadimplemento das vendedoras. 3. A comprovação dos pagamentos foi considerada questão preclusa, não sendo possível sua análise em sede de recurso especial. 4. A retenção integral das arras foi afastada, em conformidade com a jurisprudência do STJ, que veda a retenção integral das arras confirmatórias. 5. A cláusula penal foi modulada para evitar abusividade, fixando-se a retenção em 20% dos valores pagos. 6. A Lei 13.786/2018 foi considerada inaplicável ao caso, pois o contrato foi celebrado antes de sua vigência. 7. A indenização pela fruição do imóvel foi afastada, pois os compradores não foram imitidos na posse do bem. 8. A responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais antes da posse foi afastada, em conformidade com o entendimento do STJ no Tema 886. 9. A sucumbência mínima das recorrentes foi reconhecida, determinando-se que os autores arquem integralmente com as custas processuais e honorários advocatícios. 10. O termo inicial dos juros moratórios foi fixado a partir do trânsito em julgado, em conformidade com o Tema 1002/STJ. 11. Recurso provido.