AREsp 202303899409 — STJ

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MULTA CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES. RECURSO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência do STJ estabelece que, em contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, em caso de desistência do comprador, a retenção de valores pelo vendedor deve ser limitada a 25% das parcelas pagas, sendo inaplicável a multa contratual de 20% sobre o valor do contrato naquilo em que superar o limite retro. Impossibilidade no caso concreto de aplicação deste limite sob pena de reformatio in pejus. 2. A taxa de fruição não é devida em casos de imóvel não edificado, conforme entendimento consolidado do STJ. Impossibilidade no caso concreto de aplicação deste entendimento sob pena de reformatio in pejus. 3. A análise de cláusulas contratuais e de fatos demandaria reexame de provas, o que é vedado em recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Recurso especial desprovido.