AREsp 202400825717 — STJ

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO. SIMULAÇÃO EM CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Agravo contra decisão que inadmitiu recurso especial interposto com fundamento nas alíneas "a" e "c" do art. 105, III, da Constituição Federal, objetivando a reforma de acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo que manteve sentença de procedência em ação anulatória de contrato de compra e venda de imóvel, reconhecendo a simulação do negócio jurídico. 2. A sentença declarou a nulidade do contrato de compra e venda do imóvel, reconhecendo a simulação com base em indícios como amizade entre os réus, ausência de participação da autora, preço muito inferior ao de mercado, permanência do réu no imóvel e falta de comprovação de pagamento. A decisão afastou a irrelevância da falta de registro para aferição do vício, aplicando o art. 167, § 1º, I, do Código Civil. 3. O acórdão recorrido negou provimento à apelação dos réus, rejeitando as alegações de carência da ação, desnecessidade de anuência e inexistência de simulação, e manteve a sentença de procedência. 4. A questão em discussão consiste em saber se o acórdão recorrido violou os arts. 108, 167, 1.227 e 1.245 do Código Civil e o art. 406 do Código de Processo Civil ao reconhecer a nulidade do contrato de compra e venda de imóvel por simulação, mesmo sem registro no Cartório de Registro de Imóveis e sem escritura pública. 5. O acórdão recorrido decidiu de forma fundamentada pelo reconhecimento da nulidade do negócio jurídico de alienação de bem imóvel, com base na simulação entre o alienante e os adquirentes, aplicando corretamente os arts. 167, § 1º, I, do Código Civil e 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça de São Paulo. 6. A ausência de registro no Cartório de Registro de Imóveis não afasta a possibilidade de reconhecimento da nulidade do negócio jurídico por simulação, conforme entendimento consolidado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 7. A simulação foi comprovada por indícios, como a relação de amizade entre os réus, a ausência de participação da autora na alienação, o preço muito inferior ao de mercado, a permanência do réu no imóvel e a falta de comprovação de pagamento. 8. Os recorrentes não apresentaram contraprova suficiente para afastar os indícios de simulação, sendo mantida a decisão de nulidade do contrato de c ompra e venda. 9. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.