AREsp 202503080489 — STJ

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTE NÃO EDIFICADO. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE INAPLICÁVEL. BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. INDENIZAÇÃO DEVIDA. RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE VAGO. DESCABIMENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE DA RETENÇÃO. AGRAVO CONHECIDO E RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A impenhorabilidade visa à proteção contra a expropriação judicial, afastando determinado bem da regra geral da responsabilidade patrimonial. Tal instituto, portanto, não é aplicável em situação na qual não há ação de cobrança de qualquer dívida, mas sim apenas rescisão contratual por inadimplemento das parcelas devidas pela compra e venda do lote, cumulada com reintegração de posse. 2. Nos termos do art. 1.219 do Código Civil, o possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis (caso não possam ser levantadas), desde que regularmente edificadas, sendo vedada a reintegração da vendedora na posse do bem antes do pagamento da indenização correspondente. 3. A partir da Lei nº 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa disposição contratual nesse sentido. No caso, como o contrato particular de compromisso de compra e venda foi celebrado antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, não é cabível a retenção da taxa de fruição. 4. É válida a cláusula que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, conforme tese fixada no Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça. 5. O dissídio jurisprudencial não foi conhecido por ausência de cotejo analítico e falta de comprovação de similitude fática entre os casos confrontados, incidindo o óbice da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal. 6. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso e, nesta extensão, dar-lhe parcial provimento, no sentido de afastar a condenação ao pagamento da taxa de fruição.