REsp 202202145277 — STJ

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. OMISSÃO NÃO VERIFICADA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO EQUITATIVA (CC, ART. 413). TAXA DE FRUIÇÃO E DESPESAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. PRECEDENTES. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. APLICAÇÃO DA SÚMULA 211. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO. 1. Não se vislumbra violação ao art. 1.022 do Código de Processo Civil quando o Tribunal de origem aprecia as questões essenciais ao deslinde da controvérsia de forma clara e fundamentada, não se confundindo fundamentação contrária ao interesse da parte com vício de omissão ou negativa de prestação jurisdicional. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça adota como parâmetro-base a retenção de 25% dos valores pagos pelo adquirente em casos de desistência imotivada, mas autoriza a redução equitativa da cláusula penal quando o montante se mostra manifestamente excessivo, em observância ao art. 413 do Código Civil. 3. A alteração do percentual de retenção fixado pelas instâncias ordinárias e o restabelecimento da cobrança da taxa de fruição e das despesas condominiais demandam o reexame do conjunto fático-probatório e a interpretação de cláusulas contratuais, procedimentos vedados em Recurso Especial. 4. A responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais e taxa de fruição é da construtora ou vendedora até a efetiva imissão do adquirente na posse do imóvel, sendo indevida a cobrança na ausência de comprovação da posse. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ. 5. A ausência de manifestação específica do Tribunal a quo sobre dispositivos legais indicados como violados, mesmo após a oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial, por ausência do indispensável prequestionamento. Aplicação da Súmula 211/STJ. 6. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, desprovido.