AREsp 202403924735 — STJ

DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS EM PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE POR DESPESAS CONDOMINIAIS E IPTU ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. DISPENSA DE CERTIDÕES FISCAIS NA LAVRATURA DE ESCRITURA PÚBLICA. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Agravo contra decisão que inadmitiu recurso especial interposto por empresas do setor imobiliário, objetando acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios que manteve sentença proferida em ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público do Distrito Federal e Territórios. A ação buscava a declaração de nulidade ou modificação de cláusulas abusivas em contratos de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias, incluindo repasse de IPTU e despesas condominiais antes da imissão na posse, dispensa de certidões fiscais na lavratura de escritura pública, entre outras. 2. A sentença declarou abusivas diversas cláusulas contratuais, como as que impunham o repasse de despesas condominiais e impostos antes da imissão na posse, a dispensa de certidões na lavratura da escritura, e outras disposições prejudiciais ao consumidor. Reconheceu a validade de cláusulas relacionadas ao prazo de tolerância para entrega e retenção de valores em distratos, conforme legislação aplicável, e afastou o pedido de danos morais coletivos. 3. O acórdão recorrido negou provimento à apelação das rés, mantendo a sentença quanto à abusividade das cláusulas impugnadas, com base na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e na interpretação conjunta de normas do Código de Defesa do Consumidor e da legislação aplicável à lavratura de escrituras públicas. 4. Há três questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional e insuficiência na fundamentação do acórdão recorrido; (ii) saber se é possível atribuir ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais e IPTU antes da imissão na posse, especialmente quando o atraso na entrega decorre de inadimplemento do próprio adquirente; e (iii) saber se a cláusula que dispensa a apresentação de certidões fiscais na lavratura da escritura pública, por opção do adquirente, é abusiva. 5. O acórdão recorrido não apresenta omissões relevantes que possam alterar o resultado do julgamento, sendo suficiente a fundamentação para afastar as teses formuladas pelas recorrentes. 6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça estabelece que a responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais e IPTU recai sobre o adquirente apenas após a imissão na posse do imóvel, sendo abusivas as cláusulas que impõem tais encargos antes desse momento. 7. A Lei nº 13.786/2018 não pode ser aplicada de forma simples e direta a casos anteriores ao seu advento, em respeito ao ato jurídico perfeito, conforme entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça. 8. A cláusula que dispensa a apresentação de certidões fiscais na lavratura da escritura pública, por opção do adquirente, foi considerada abusiva por não observar o dever de informação ao consumidor, conforme previsto no art. 6º, III, do Código de Defesa do Consumidor, e na legislação aplicável à lavratura de escrituras públicas. 9. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.