AREsp 202403670728 — STJ

DIREITO IMOBILIÁRIO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. SUSPENSÃO POR PREJUDICIALIDADE EXTERNA, LEGITIMIDADE ATIVA E TÍTULO EXECUTIVO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial pela incidência da Súmula n. 7 do STJ quanto à prejudicialidade externa, considerando prejudicada a análise da violação dos demais dispositivos legais apontados. 2. A controvérsia envolve embargos à execução com pedido de suspensão por prejudicialidade externa, reconhecimento de ilegitimidade ativa para cobrar cotas condom iniais, inexistência ou inexigibilidade de título executivo e adequação do valor da causa. O valor da causa foi fixado em R$ 61.149,76. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os embargos apenas para reduzir o valor da causa da execução; no mais, julgou improcedentes os pedidos e condenou a embargante às despesas processuais, sem honorários. 4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença e negou provimento à apelação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há seis questões em discussão: (i) saber se deveria ser suspensa a execução por prejudicialidade externa, nos termos dos arts. 921, I, 313, V, a, e, no que couber, 315 do CPC (ii) saber se houve indevida negativa da prejudicialidade externa em razão da ação de preempção; (iii) saber se o art. 784, VIII, do CPC foi aplicado ao reconhecimento de título executivo extrajudicial apesar de controvérsia sobre a validade da relação locatícia; (iv) saber se há ilegitimidade ativa, à luz do art. 18 do CPC, para cobrança direta de cotas condominiais pelo adquirente do imóvel; (v) saber se deveria ser reconhecida a conexão e o julgamento conjunto, com base no art. 55, § 3º, do CPC; e (vi) saber se o art. 8º da Lei n. 8.245/1991 foi corretamente aplicado ao caso de sub-rogação do adquirente na posição de locador. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Incide a Súmula n. 7 do STJ, pois a aferição de prejudicialidade externa, conexão e dependência entre ações demanda reexame do contexto fático-probatório. 7. A legitimidade ativa e a sub-rogação do adquirente decorrem da aquisição do imóvel e foram reconhecidas pela Corte de origem. A insurgência é deficiente, porque não rebateu tal fundamento, atraindo a incidência das Súmulas n. 283 e 284 do STF. 8. O contrato de locação é título executivo extrajudicial nos termos do art. 784, VIII, do CPC e a aplicação do art. 8º da Lei n. 8.245/1991 autoriza a sub-rogação do adquirente na posição de locador, o que não pode ser infirmado sem revolvimento probatório. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a análise de prejudicialidade externa, conexão e suspensão da execução exigir reexame de fatos e provas. 2. Aplicam-se as Súmulas n. 283 e 284 do STF quando a parte recorrente não impugna, de modo específico, fundamento autônomo do acórdão recorrido. 3. O art. 8º da Lei n. 8.245/1991 autoriza a sub-rogação do adquirente na posição de locador, legitimando-o para a execução de alugueres e encargos inadimplidos. 4. O art. 784, VIII, do CPC reconhece o contrato de locação como título executivo extrajudicial, de modo que sua desqualificação demandaria revolvimento probatório, vedado pela Súmula n. 7 do STJ". Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 18, 55, § 3º, 313, V, a, 315, 784, VIII, e 921, I; Lei n. 8.245/1991, art. 8º; Constituição Federal, art. 105, III, a. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7; STF, Súmulas n. 283 e 284.