AREsp 202201827885 — STJ

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA. CONSUMIDOR. DIREITO POTESTATIVO. CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IRRELEVÂNCIA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. FIXAÇÃO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA. DANOS MORAIS. REEXAME DO CONJUNTO PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. 1. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de reconhecer, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação de rescisão contratual, com restituição imediata, em parcela única, dos valores pagos, ainda que prevista cláusula de irretratabilidade no contrato celebrado entre as partes, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato o direito de reter parcela do montante Incidência da Súmula nº 543/STJ. Precedentes. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assentou que o leilão extrajudicial do imóvel objeto da promessa de compra e venda não impede a restituição parcial dos valores pagos pelo comprador que deu causa à rescisão contratual. Precedentes. 3. As arras confirmatórias servem como garantia do negócio e início de pagamento, motivo pelo qual não podem ser objeto de retenção na resolução do contrato por iniciativa do comprador. Precedentes. 4. Nos contratos de promessa de compra e venda celebrados antes da Lei 13.786/2018, quando a rescisão decorre de iniciativa ou inadimplemento do promitente comprador, admite-se a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, nos termos da jurisprudência da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça. 5. A revisão das conclusões da Corte de origem quanto à configuração de danos morais indenizáveis demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, procedimento vedado em recurso especial em virtude do óbice da Súmula nº 7/STJ. 6. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.