REsp 202400588753 — STJ

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL RESIDENCIAL EM LOTEAMENTO. HIPOTECA ENTRE CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO. SÚMULA 308/STJ. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Nos termos da Súmula 308/STJ, "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 2. O Tribunal de origem afastou a aplicação da Súmula 308/STJ com fundamento na anterioridade e regularidade do registro da hipoteca em relação ao compromisso de compra e venda, entendimento que diverge da orientação do STJ. 3. A Súmula 308/STJ, interpretada à luz de sua finalidade, visa proteger o adquirente de boa-fé que cumpriu sua obrigação contratual, quitando o preço do imóvel, de modo que a inoponibilidade da hipoteca perante o promitente-comprador está condicionada à verificação da quitação do preço ajustado com a promitente-vendedora. 4. A ausência de análise, pelo Tribunal de origem, da quitação do preço, impõe o retorno dos autos à origem para que, à luz desse dado fático, reaprecie a inoponibilidade da hipoteca ao adquirente de imóvel residencial no caso, estando prejudicadas as demais teses recursais. 5. Recurso especial parcialmente provido.