REsp 202503031228 — STJ

PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 50%. ART. 67-A, § 5º, DA LEI N. 4.591/1964. CONTROLE DE ABUSIVIDADE À LUZ DO CDC. REEXAME DE CLÁUSULAS E PROVAS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA. SÚMULA 83/STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. Recurso especial contra acórdão que, em distrato de promessa de compra e venda, manteve a devolução de 75% das parcelas pagas, retenção de 25% e validade da comissão de corretagem, afastando danos morais. 2. O objetivo recursal é decidir se a cláusula penal de retenção de 50% é válida em empreendimento submetido ao patrimônio de afetação, à luz do art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964. 3. A Lei n. 13.786/2018, ao introduzir o art. 67-A na Lei de Incorporações Imobiliárias, estabeleceu um teto para a cláusula penal em caso de distrato ou resolução por culpa do adquirente, mas não afastou a possibilidade de controle judicial de abusividade, sobretudo nas relações de consumo. 4. O percentual de retenção de 25% dos valores pagos, fixado pelo Tribunal de origem, está em consonância com a jurisprudência deste Tribunal Superior, que o considera razoável para compensar o vendedor pelas despesas inerentes ao negócio. A revisão desse entendimento para aplicar o teto legal de 50% implicaria reexame de fatos e provas, o que é vedado pelas Súmulas 5 e 7 do STJ. 5. Recurso especial não conhecido.