REsp 202300053136 — STJ

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. TAXA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DE MATRÍCULA. OBRIGAÇÃO LEGAL DO INCORPORADOR. art. 44 DA LEI N. 4.591/1964. CUSTO INERENTE À ATIVIDADE. REPASSE AO CONSUMIDOR. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. ART. 51, INCISO IV, DO CDC. DISTINÇÃO ENTRE DESPESAS DE TRADIÇÃO E DESPESAS DE CONSTITUIÇÃO DO OBJETO. ART. 490 DO CÓDIGO CIVIL. 1. A controvérsia reside em definir a legalidade de cláusula contratual que transfere ao adquirente o ônus financeiro pela individualização da matrícula da unidade autônoma após a concessão do "habite-se". 2. O art. 44 da Lei n. 4.591/1964 estabelece o dever de fazer do incorporador quanto à averbação da construção e individualização das unidades, tratando-se de etapa compulsória para a regularização jurídica do empreendimento. 3. A individualização da matrícula constitui gasto de capital necessário à própria constituição do objeto da venda, integrando o ciclo de produção e o preço global do imóvel. 4. Diferentemente das despesas de transmissão (escritura e registro do título translativo), que podem ser convencionadas nos termos do art. 490 do Código Civil, o custo de criação da matrícula é ônus inafastável do empreendedor. 5. É abusiva, à luz do art. 51, inciso IV, do CDC, a cláusula que impõe ao consumidor o pagamento por ato indispensável à própria existência jurídica da unidade imobiliária comercializada. Recurso especial provido.