REsp 202303948687 — STJ

RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO E NÃO INÍCIO DAS OBRAS. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES. INTERMEDIADORA (IMOBILIÁRIA/CORRETORA). RESPONSABILIDADE. AUSÊNCIA. TEMA 1.173/STJ. ARTS. 722 E 723 DO CC. ARTS. 7º, 14, § 3º, I E II, § 4º, E 25, § 1º, DO CDC. DISTINGUISHING EM RELAÇÃO À SOLIDARIEDADE GENÉRICA NA CADEIA DE CONSUMO. ACÓRDÃO EM DESACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS (ART. 86, CPC). 1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de valores e danos morais em razão de atraso e não início das obras. Sentença que rescinde o contrato, determina restituição integral das parcelas pagas e condena, solidariamente, incorporadora e corretora, inclusive quanto à comissão de corretagem e taxa SATI. Acórdão que reconhece a corretora como "mera intermediadora", afasta sua solidariedade por preço e danos morais, mas mantém sua condenação à devolução de corretagem e SATI. 2. A atividade de corretagem, nos termos dos arts. 722 e 723 do CC, limita-se à aproximação das partes e à prestação de informações sobre o negócio, sem vínculo direto com as obrigações do contrato de promessa de compra e venda; responsabilidade do corretor, em regra, apenas por falhas próprias do serviço (art. 723, parágrafo único, CC). 3. À luz dos arts. 7º, parágrafo único, 14, § 3º, I e II, § 4º, e 25, § 1º, do CDC, a solidariedade na cadeia de consumo exige nexo causal entre a conduta e o dano. Mera intermediação, sem falha específica de corretagem nem envolvimento na incorporação/construção, não atrai responsabilidade pelo inadimplemento da incorporadora. 4. Aplicação do Tema 1.173/STJ (REsp 2.008.545/DF): o corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, normalmente não responde por danos decorrentes do descumprimento, pela construtora/incorporadora, de obrigações do empreendimento, salvo se demonstrados (I) envolvimento nas atividades de incorporação/construção, (II) integração em mesmo grupo econômico ou (III) confusão/desvio patrimonial. Hipótese em que não há prova de falha na corretagem nem dos vínculos excepcionais. Recurso especial provido para afastar, integralmente, a condenação da intermediadora (devolução de comissão de corretagem e taxa SATI e quaisquer danos), mantendo-se as condenações exclusivamente em face da incorporadora. Redistribuição dos ônus sucumbenciais na origem (art. 86, CPC).