REsp 201402290956 — STJ

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. APLICAÇÃO ANALÓGICA DA SÚMULA N. 308 DO STJ. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios que manteve sentença determinando a baixa definitiva de gravame e a outorga de escritura pública de compra e venda de imóvel adquirido por consumidora, aplicando, por analogia, a Súmula n. 308 do STJ à alienação fiduciária. 2. A adquirente celebrou contrato de promessa de compra e venda com a construtora e quitou integralmente o preço do imóvel, mas não conseguiu transferir o bem para seu nome devido ao gravame lançado na matrícula do imóvel em favor da instituição financeira. 3. O Tribunal de origem entendeu que a alienação fiduciária firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante a adquirente do imóvel, admitindo a aplicação analógica da Súmula n. 308 do STJ. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em saber se é possível aplicar, por analogia, a Súmula n. 308 do STJ à alienação fiduciária de imóvel, considerando que esta é regulada por legislação própria e possui tratamento jurídico distinto da hipoteca. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A Súmula n. 308 do STJ refere-se à ineficácia da hipoteca perante o promitente comprador, estando vinculada ao Sistema Financeiro da Habitação, que estabelece normas protetivas específicas. Não há similaridade normativa entre hipoteca e alienação fiduciária. 6. A alienação fiduciária é regulada pela Lei n. 9.514/1997, que dispõe que apenas com anuência expressa do credor fiduciário o devedor fiduciante pode transmitir os direitos sobre o imóvel objeto da garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações. 7. O contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel não pode produzir efeitos em prejuízo da propriedade fiduciária, devendo prevalecer os termos da escritura pública de abertura de crédito com pacto adjeto de alienação fiduciária. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Resultado do Julgamento: Recurso provido. Tese de julgamento: 1. A Súmula n. 308 do STJ não se aplica, por analogia, aos casos de alienação fiduciária de imóvel, regulada por legislação própria e distinta da hipoteca. Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, arts. 22, 23, 25 e 29; CPC/1973, art. 535. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.130.141/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 1/4/2025.